Sites et sols pollués : le point sur les secteurs d’information sur les sols et le tiers demandeur

Sites et sols polluésPatricia SAVIN
Avocate associée
Docteure en droit, Présidente d’Orée
Animatrice EFE de la formation « Sols pollués, friches et changements d’usage« , le 7 mars 2017, à Paris

Créés par l’article 173 de la loi dite ALUR du 24 mars 2014 et précisées par le décret du 26 octobre 20151, les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS) sont définis par les articles L. 125-6, L. 125-7 et L. 556-2 du code de l’environnement.
Ce classement induit des conséquences sur la vente, la location et la délivrance des autorisations d’urbanisme portant sur les terrains qu’il vise, comme nous le verrons ci-après.

Il s’agit des terrains où la connaissance de la pollution justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sol et de mesures de gestion de la pollution. Ces secteurs sont élaborés par les services de l’État sur la base des terrains dont l’état de pollution est connu. Ne sont pas concernés par les SIS : les sites faisant l’objet d’une Servitude d’Utilité Publique (SUP) et les ICPE. Ces sites sont en effet déjà identifiés par eux-mêmes et font d’ores et déjà l’objet d’une information en cas de vente ou de bail ainsi que de mesures de gestion pour leur remise en état.

Les sites ICPE pourront cependant être inscrits dans les SIS, suite à leur cessation d’activité.

La liste des SIS :

  • Est soumise pour avis au maire ou au président des EPCI compétents en matière d’urbanisme.
  • Une information est transmise aux propriétaires concernés.
  • Les secteurs sont cartographiés et annexés au PLU, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.
En cas de vente ou de location d’un terrain situé en SIS, le vendeur ou le bailleur devra en informer l’acquéreur ou le locataire par écrit, dans l’acte de vente ou dans le bail.

Si une pollution du sol est ultérieurement découverte, l’acquéreur ou le preneur peut rechercher la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution. Dans ce cadre, il devra prouver l’incompatibilité du terrain avec l’usage prévu au contrat et pourra faire valoir son droit à résolution de la vente, baisse du loyer, restitution d’une partie du prix de vente, réhabilitation du terrain aux frais du vendeur (à condition toutefois que le montant de la réhabilitation ne soit pas disproportionné par rapport au prix de vente).

En cas de projet de construction ou de lotissement sur un terrain situé en SIS, une étude des sols doit être menée pour établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en place afin d’assurer la compatibilité de l’usage avec la pollution résiduelle du terrain.

La délivrance d’un permis de construire ou d’aménagement portant sur un terrain situé en SIS est subordonnée à la fourniture, dans le dossier de demande, d’une attestation garantissant la réalisation d’une étude de sols et la prise en compte de cette étude dans la conception du projet de construction ou de lotissement. Cette attestation doit être réalisée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués.

A noter toutefois que cette attestation n’est nécessaire ni pour le dépôt d’un permis d’aménager visant à recourir à une expropriation, le terrain devant être intégré dans le périmètre d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP), ni pour le dépôt d’un permis de construire situé dans le périmètre d’un lotissement ayant d’ores et déjà fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme comportant l’attestation précitée.

Le développement des SIS et leur portée pratique sont donc à surveiller et à appréhender dans leur globalité opérationnelle et économique.

Concernant le mécanisme du tiers demandeur également introduit par l’article 173 de la loi ALUR, il est rappelé que ce mécanisme permet de gérer la remise en état et le changement d’usage dans un cadre unique, au lieu d’avoir deux interventions, dans un cadre administratif qui sécurise les actions (PV de récolement). Ce tiers doit s’assurer de la compatibilité du niveau de pollution avec le nouvel usage en réalisant la remise en état du site à la place du dernier exploitant ICPE.

Pour mémoire, ce tiers formule sa demande auprès du préfet avec l’accord du dernier exploitant, en justifiant de la maîtrise foncière du site. Des garanties financières avec consignations des sommes sont notamment demandées à ce tiers demandeur. Il devra fournir une étude de sol et un certificat délivré par un bureau d’études certifié. Il devra informer le préfet et le propriétaire des éventuelles pollutions résiduelles subsistant sur le site. Le préfet pourra alors décider d’intégrer le site en SIS. À tout moment après la remise en état, en cas de découverte de pollution, le préfet peut imposer des prescriptions complémentaires au tiers demandeur dans un délai de 30 ans.

Les premiers dossiers tiers demandeurs commencent à arriver et témoignent d’un intérêt pour cette dynamique, même si des craintes demeurent.

 

Pour en savoir plus sur cette thématique, retrouvez-nous le 7 mars 2017 pour la conférence EFE « Sols pollués, friches, changements d’usage »

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